16 juin 2024
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Revente d’une SCPI : comment se déroule-t-elle ?

N’importe quelle personne qui investit dans le cadre d’une SCPI peut revendre librement et sans obligation de conservation, la totalité ou une partie de ses unités à tout moment (voir pour les SCPI dites  » fiscales « ). Le mode de commercialisation est déterminé par le type de placement dans lequel les parts sont acquises, à savoir en SCPI à revenu constant ou à capital variable.

Nous vous proposons un tour d’horizon de tout ce qu’il convient de savoir pour revendre des unités de la SCPI, dont au demeurant, le montant et la durée de vente ne sont jamais assurés.

Existe-t-il une période de maintien des parts de SCPI ?

La durée minimale de possession n’est pas fixée, vous pouvez donc céder vos unités à tout moment. Cependant, comme il est encouragé de conserver vos tranches pendant un délai minimum de 8 années, l’investissement dans des parts de SCPI doit être considéré comme un investissement à plus ou moins long terme :

  • l’Autorité en charge de la gestion des marchés et de la régulation des marchés financiers (AMF) recommande cette durée, car les biens immobiliers sont des investissements à caractère long terme ;
  • de plus, lorsque le collaborateur revend ses parts, il doit s’acquitter de frais d’adhésion, qui devraient se situer entre 8 et 12 %. Par conséquent, au cas où vous acquerriez une action à un montant de 200 € et que vous la revendiez le même jour, le prix sera de 180 € si les charges représentent un taux de 10 %. Pour cette raison, nous préconisons de conserver vos actions le plus longtemps possible afin de pouvoir les revendre.

La revente d’une SCPI dans le détail

La capacité à vendre des unités constituantes pour les SCPI est corrélée à leur degré de liquidité. En effet, selon la préconisation de l’Autorité en charge du contrôle des marchés des capitaux (AMF), il est recommandé de conserver les unités de votre société pendant une période allant de 5 à 8 ans, sans envisager de les revendre. Cependant, la vente de parts de SCPI est tout à fait envisageable. Une revente de parts n’engendre aucun coût.
Selon que chaque SCPI concernée dispose d’un patrimoine immobilisé ou non, il existe deux mécanismes de revente des parts de SCPI.

La revente des parts de SCPI à capitalisation constante

La revente de tranches de parts de SCPI à capitaux déterminés implique que le partenaire définisse lui-même le montant de sa commande ainsi que son tarif dans un registre de commandes supervisé par le gestionnaire.

Le fonctionnement est le suivant :

  • le vendeur indique la valeur plancher du prix de vente qu’il désire atteindre ;
  • tandis que les opérations de revente disposent d’un droit de négociation égal aux valeurs plancher indiquées par le porteur de parts.

Dans cette hypothèse, le prix des parts de sociétés civiles de placement immobilier est donc déterminé par la confrontation de l’offre et des besoins. En général, les SCPI sont revendues par les organismes de gestion une fois par mois, de manière régulière. Par conséquent, le vendeur investisseur a intérêt de rester patient. Néanmoins, il peut toujours trouver lui-même un acheteur si c’est urgent.

Par ailleurs, au moment de la revente des parts de SCPI, ce dernier n’aura pas à payer les honoraires prélevés par la société de gestion, ce qui permet au marchand d’obtenir un tarif plus élevé. Les droits relatifs à une inscription pour la revente de parts sociales de SCPI, en revanche, ont été établis à hauteur de 5% et sont exigés même entre les simples citoyens.

La revente des parts de SCPI à capitalisation variable

De même, il est possible de revendre les actions contenues dans les SCPI du type capital variable si le propriétaire en fait la volonté. À ce moment-là, la valeur de prélèvement est déterminée au moment de la signature : il s’agit du tarif rendu public pendant l’achat des actions par les acquéreurs.

Contrairement à des sociétés de placement immobilier à capital fixe, les sociétés civiles de placement immobilier à capital variable sont en perpétuelle perception, et comme elles sont réglementées par les autorités de l’AMF, celles-ci sont tenues de maintenir un minimum de 10% de fonds sociaux. Ce pourcentage permet de compenser le coût de la revente des parts de SCPI s’il est supérieur aux achats de parts neuves.

En effet, bien que le fait d’acheter des unités constituantes en SCPI soit avant tout une opération d’investissement à caractère foncier, il est évident qu’il s’agit d’une opération de liquidité, contrairement à la vente de pièces d’un studio et de pièces d’un logement, où souvent, il faut attendre plusieurs mois pour finaliser la vente des unités constituantes en question.