Plutôt réservée aux seuls particuliers qui veulent faire progresser la valeur de leurs fonds propres à plus longue échéance et qui ne cherchent pas à obtenir immédiatement des revenus supplémentaires, la nue-propriété est très intéressante sur de multiples points. Elle présente encore des dangers qu’il est préférable de prendre en compte avant de faire le pas et d’investir. Pour cela, nous allons découvrir les avantages et les inconvénients de la nue-propriété afin de comprendre la raison d’investir sur cette dernière.
Qu’est-ce que la nue-propriété d’une SCPI ?
C’est par un processus de démembrement que l’on obtient la nue-propriété des SCPI. Il diffère de l’usufruit et de la notion de pleine propriété. Quand vous acquittez une chose, peu importe sa nature, vous disposez d’un droit de propriété sur ce bien. Déclaré par l’article 544 du code civil, il est constitué de trois droits, notamment :
- l’usus (le pouvoir de faire utiliser cette chose) ;
- le fructus (le pouvoir de bénéficier de ce bien et d’en tirer un revenu) ;
- l’abusus (le pouvoir de céder ou de disposer de la chose).
Par la suite, ce droit de propriété se divise en deux concepts :
- l’usufruit qui se constitue de l’usus et du fructus. Elle représente la capacité de disposer soi-même de la propriété et d’en bénéficier des revenus ;
- la nue-propriété qui est seulement constituée de l’abusus. Elle consiste à être détenteur des choses concernées.
Au sein de la SCPI, la personne qui est le nu-propriétaire est le détenteur des parts, en revanche, il n’est pas un bénéficiaire de dividendes. Ce sont les usufruitiers qui bénéficient de la totalité des revenus des loyers, et ce, jusqu’à que la durée du démembrement se termine. En contrepartie, le nu-propriétaire retrouve la totalité de propriété des parts au terme de la durée du démembrement.
Les avantages d’investir en SCPI en nue-propriété
Lorsque vous acquérez en nue-propriété votre part, vous devez payer le montant annoncé par la compagnie responsable de la gestion de la SCPI. En achetant des parts en nue-propriété, vous pouvez profiter d’une décote instantanée de 20 à 35% sur le tarif de souscription. En effet, comme nu-propriétaire, vous ne bénéficiez d’aucun revenu locatif durant la durée de démembrement. Vous n’avez donc pas de revenus immobiliers à faire valoir et vous n’êtes pas influencé sur le poids des taxes. Il consiste d’un investissement très important si vous êtes dans une fiscalité supérieure de 30, 41 ou 45%.
Un autre avantage consiste en ce que la nue-propriété de parts de SCPI n’est pas incluse dans les taxes pour le règlement de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est très appréciable, en revanche lorsque vous aurez déjà très imposé ou si vous disposez d’un capital immobilier considérable.
L’imposition des SCPI en nue-propriété est donc d’autant plus avantageuse qu’elle peut être assez forte en totalité de propriété. Le loyer de la SCPI est en effet assimilé à un revenu de nature foncière. Il est fiscalisé suivant votre tranche de taxation marginale et est soumis aux contributions sociales au rapport de 17,2%. De manière concrète, lorsque vous aurez taxé à 41%, vos recettes de SCPI en totalité de propriété sont fiscalisées à 58,2%. En d’autres termes, vous abandonnez plus de la demi du rendement qui vous est annoncée par la compagnie de la gestion de la SCPI retenue.
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Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété dans des biens immobiliers constitue un bon moyen de mieux préparer la retraite. Vous pouvez en effet investir à un coût réduit au cours de votre vie professionnelle et étalonner le démembrement de manière à recouvrir la pleine propriété des parts à la fin de votre carrière. Dès lors, vos parts de SCPI vous permettront de profiter de revenus supplémentaires pour pallier la perte de pouvoir d’achat au niveau du passage vers la retraite. Il est aussi possible de revendre vos parts afin de percevoir une importante plus-value et de profiter d’un capital pour pouvoir réaliser des projets.
Limitation de la charge fiscale pour les investisseurs les plus taxés
Le démembrement de parts de SCPI permet de faire fonctionner une épargne sans engendrer d’impôt additionnel jusqu’à la rencontre de la pleine propriété. Il est donc tout à fait envisageable pour les personnes déjà lourdement fiscalisées (tranche d’imposition de 30, 41 ou 45%) qui veulent investir leur argent en ne risquant pas de faire augmenter leur charge fiscale. De plus, la nue-propriété permet de réaliser des investissements immobiliers sans avoir d’impact sur l’IFI.
Constituer un patrimoine immobilier à un coût réduit
Dans le cadre de la décote appliquée sur le montant des parts, vous optimisez votre investissement en immobilier. En investissant ce même montant, la souscription en nue-propriété vous permet de réaliser un plus grand nombre de parts qu’un investissement pleine propriété.
